Como saber se tenho direito à usucapião urbana?

Atualizado: há 6 dias

Neste artigo, procuro esclarecer os riscos de não usucapir o seu imóvel, se você tem o direito de pedir a usucapião urbana de um imóvel, e te mostrar todos os passos que precisam ser tomados para garantir o seu direito.


São muitos os casos que geram dúvidas se alguém tem o direito de pedir a usucapião urbana.


No Brasil, sempre foi muito comum as pessoas repassarem a posse de imóveis irem no cartório.


Tudo era feito no boca a boca.


Ou na base da confiança.


Em certos casos, muitas pessoas viam áreas abandonadas e, sem ter para onde ir, entravam no local e lá viviam, sem ninguém intervir.


Ou há a compra de um imóvel, mas ocorre um erro no cartório, e o comprador não se torna proprietário.


Muitos vivem num local desde o nascimento, num local construído por seus pais, ou vivem num terreno de posse de algum parente da família.


Não é à toa que aproximadamente 50% dos imóveis no Brasil têm alguma irregularidade.


Talvez esse seja o seu caso


Se sim, saiba que você ocupa um imóvel irregular.


E não são poucos os riscos de ter um imóvel irregular.


Para te dar um exemplo, quem tem um imóvel irregular pode pagar multas para a prefeitura, ou seja, vai arcar com prejuízos financeiros.


Mas não é só isso: o imóvel pode valer menos do que deveria.


Dificilmente será vendido. Ou seja, você vai pagar as contas do imóvel mesmo se quiser vendê-lo.


E, caso você tenha herdeiros, há riscos deles nunca poderem herdá-lo.


E o pior de tudo: você pode perder o seu imóvel a qualquer momento.


Em muitos casos, muitos sequer sabem que o imóvel onde vivem é irregular.


Por isso, caso você tenha um imóvel irregular, e imagina ter o direito de ter a propriedade desse imóvel, é importante tomar os cuidados necessários para não passar por problemas.



E quais os benefícios de se fazer a usucapião?


A usucapião é um modo de regularizar seu imóvel.


Só de regularizar, o imóvel se torna seu. O imóvel vai para o seu nome.


E ao regularizar o seu imóvel, o valor dele aumenta.


Já vimos casos de um aumento de 30% no valor da propriedade.


Assim, você pode optar por viver no local, ou investir na regularização para lucrar com uma venda no futuro.


E se optar viver no local, sem dúvidas vai ter muito mais segurança.


Isso porque ninguém pode tirar o seu imóvel a qualquer momento.


A sua vida e de sua família sem dúvidas será muito mais confortável.


Imagino que você já tenha entendido os problemas de não pedir a usucapião urbana do seu imóvel, bem como os benefícios de pedir.


Como a usucapião é uma forma de regularizar o seu imóvel, mesmo que o seu caso seja particular, este artigo vai servir para você entender se tem o direito de pedir a usucapião urbana, e também para tirar as suas dúvidas.


Se você achar que cumpriu todos os requisitos, pode, com o auxílio de um advogado, pedir ao juiz que lhe conceda a propriedade.


Para entender se há o direito, vamos tratar, brevemente, de uma diferença importante: a entre posse e propriedade.



Diferença entre posse e propriedade e conceito de usucapião


Posse é quem detém um bem num determinado momento. O possuidor é quem exerce algum dos poderes de propriedade.


Propriedade é o poder de usar, aproveitar, vender ou reaver o imóvel de pessoas que usam de meios injustos para exercer a posse.


Quem procura a usucapião são os possuidores do imóvel, que pretendem transferir a propriedade para si.


Nesse artigo, estamos tratando de usucapião urbana.


Ou seja, a usucapião urbana é a ação pela qual o possuidor de um imóvel urbano pode transferir a propriedade para si, desde que preencha alguns requisitos.


E se eu não sei quem é o proprietário?


O melhor jeito de saber é pedir uma matrícula do seu imóvel junto ao Registro de Imóveis competente. Você pode solicitar uma matrícula neste site: https://www.registrodeimoveis.org.br/. Siga todos os passos apontados no site.


Caso você não saiba qual o número da matrícula, vou te dar uma outra dica. O Registro de Imóvel certo pode ser encontrado se você procurar a Circunscrição Imobiliária do seu imóvel.


Circunscrição Imobiliária é um local definido, onde esse Registro de Imóveis atua.


Para servir de exemplo, veja o mapa das circunscrições de Curitiba:



Em Curitiba, por exemplo, existem 9 Circunscrições Imobiliárias. Logo, existem 9 Cartórios de Registro de Imóveis. Veja que, como a área da cidade está dividida, o número indica o cartório que cuida de uma determinada área.


O 9º Cartório cuida das áreas marcadas em verde-claro, e assim sucessivamente.


Assim você pode ver onde fica o seu imóvel na sua cidade e, caso não souber o número da matrícula, poderá pedir para o Registro de Imóveis competente fazer uma busca da sua matrícula, passando a ele apenas o endereço do local.


Se existir uma matrícula, você vai poder descobrir quem é o proprietário. Caso ele nunca tenha impedido a sua posse, é possível que você tenha o direito de usucapião urbana.


Porém, caso não exista matrícula, saiba, antes de tudo, que isso não impede o seu de usucapião, mas alguns cuidados devem ser tomados. Vou explicá-los mais pra frente.


Vamos entender, agora, quais são os tipos e os requisitos da usucapião urbana.



Tipos de usucapião urbana:


Usucapião urbana extraordinária: é aquela em que você pode adquirir a propriedade quando, por quinze anos, possuir um imóvel como seu, sem nenhuma interrupção ou oposição.


Neste tipo, o prazo pode cair para 10 anos, se você tiver estabelecido no local a sua moradia, ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.


Quando falo em serviços de caráter produtivo, um exemplo disso é plantar no local, para depois vender o que for colhido.


Usucapião urbana ordinária: é aquela em que você pode adquirir a propriedade quando, por dez anos, possuir um imóvel como seu, sem a interrupção ou oposição de alguém, quando tiver justo título e boa-fé e não ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural.


Usucapião urbana especial comum: é aquela em que você pode adquirir a propriedade quando você usar um imóvel de até 250 m², para sua moradia ou de sua família, pelo prazo de 5 anos, sem interrupção ou oposição, quando não for proprietário de outro imóvel urbano ou rural.


Usucapião urbana especial familiar: é aquela em que você pode adquirir a propriedade quando exercer, por 2 anos, sem interrupção ou oposição, posse sobre imóvel urbano de até 250 m², para sua moradia ou de sua família, após o abandono do lar feito pelo ex-marido/ex-esposa/ex-companheiro(a).


Você pode ver que as modalidades exigem praticamente os mesmos requisitos. O que varia são as hipóteses e pequenas mudanças.



Requisitos da usucapião


Prazo da posse


O prazo da posse é um dos requisitos da usucapião. Mas como já falei deles aqui, vamos falar dos demais requisitos.



Animus domini


A vontade de ser dono é simples: significa a vontade que você tem de tornar esse imóvel seu, de ser o real proprietário, porque ninguém mais exerce os direitos de propriedade.


Isso se comprova pela sua conduta enquanto possuidor, quando paga impostos, cuida do local, etc.



Justo título


Justo título é um documento escrito que pode te garantir a posse de um imóvel, mas não necessariamente a propriedade.


Esse documento dá ao possuidor a sensação de que é proprietário, mesmo não sendo – lembrando que só é proprietário quem faz o registro de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.


Alguns exemplos de justo título são: a escritura pública de compra e venda, o formal de partilha de bens de um inventário, uma carta de arrematação de imóvel em leilão, um contrato de gaveta, entre outros.


Em resumo: é uma prova que garante ter um motivo pelo qual você exerce a posse desse imóvel.


O que demonstra a boa-fé é o justo título.



Boa-fé


A boa-fé é um modo de se comportar, como se a pessoa acreditasse estar atuando conforme a lei.


No caso da usucapião, a boa-fé é a convicção que alguém tem da validade de sua posse.


Se define a boa-fé segundo o que se espera de qualquer pessoa. Pelo menos em regra, as pessoas esperam que as outras ajam segundo o bem, e não segundo o mal.


Por isso, quando o juiz avalia a boa-fé, tenta entender se quem possui o imóvel agiu para evitar alguma coisa que impede o exercício da posse.


Quem age de má-fé, então, procura algum motivo ilegal para exercer a posse. Um exemplo disso é quem usa da força para expulsar o proprietário.



Ausência de interrupção ou de oposição


Este requisito é muito simples. Para ter o direito de usucapião, ninguém pode interromper ou agir contra a sua posse.


Agora, vamos imaginar que você vive em um local por mais de 15 anos, e só depois desse tempo alguém se opôs à sua posse.


Mesmo assim, você não perde o seu direito de usucapião urbana, porque a pessoa se opôs à posse após o prazo.



Prova da posse


É muito comum, principalmente nos casos de usucapião extraordinária, que não exista nenhum justo título.


Sem problemas. Você pode comprovar sua posse de outras formas, mostrando documentos como carnês de IPTU, fotos no local, declaração de imposto de renda, depoimento de testemunhas, contas, etc.


Uma dica: peça para as testemunhas escreverem cartas à mão, declarando que você exerce posse do local por tantos anos. Depois, peça para levarem essas cartas ao tabelionato de notas mais próximo e pedirem o reconhecimento de firma, para ficar atestada a veracidade desses depoimentos.



Quadro esquemático


Para facilitar a compreensão, montei uma tabela que mostra todos os requisitos:



Lembrando que, nos casos de usucapião urbana especial, devem ser comprovados requisitos específicos, já expostos no tópico tipos de usucapião.



Documentos necessários para pedir a usucapião urbana:


Existem documentos que precisam ser apresentados no momento de pedir o seu direito de usucapião.


Sem esses documentos, seu direito não será concedido.


Em regra, se pedem os mesmos documentos em cada Tribunal do Brasil, com algumas variações específicas para cada um.


No Paraná, os juízes pedem estes documentos:


1) planta e memorial descritivo do imóvel, com a completa identificação da área, com localização, limites e confrontações, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites do imóvel, georeferenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão posicionada a ser fixada pelo INCRA.


2) assinatura de responsabilidade técnica do profissional responsável pela elaboração da planta e memorial descritivo do imóvel;


3) prova da figuração do imóvel junto ao cadastro municipal ou do INCRA, com certidão de identificação fiscal;


4) matrícula atualizada dos confrontantes do imóvel;


5) certidão atualizada, expedida pelo cartório imobiliário a que pertença o imóvel, indicando o titular do domínio ou a impossibilidade de o fazê-lo;


6) certidão do Cartório Distribuidor local atestando a inexistência de ações possessórias ou petitórias, abrangendo o prazo vintenário e todos os possuidores do imóvel neste período;


7) qualificação completa dos proprietários dos terrenos confinantes;


8) Matrícula atualizada do imóvel.


Você também deve separar seus documentos pessoais (CPF e RG) e também um comprovante de residência, porque esses são documentos fundamentais para apresentar uma ação de usucapião urbana.



Contra quem a ação de usucapião urbana será proposta?


Obviamente que, se você pretende adquirir a propriedade, a ação deve ser proposta em seu nome.


Por consequência, a ação será proposta contra o proprietário do imóvel (por isso que pedi para você pedir uma matrícula atualizada e pegar essa informação), e contra demais pessoas que se oporem ao seu direito.


Mas se o imóvel não tiver matrícula, nem opositores, a ação deve ser proposta contra os confrontantes do imóvel.


Confrontantes são as pessoas que têm imóveis localizados no limite, ao lado do seu.


Se sua área é um quadrado, todos os que têm área ao lado desse quadrado devem ser citados no processo, para poderem contestar ou aceitar o seu direito de usucapião urbana.


E mesmo que a ação não seja apresentada contra os confrontantes, os dados deles devem ser apresentados no processo, porque eles têm direito de participação enquanto interessados.


Por isso, não se esqueça de pegar todos os dados deles (nome completo, qualificação, estado civil, nacionalidade, CPF, RG e comprovante de residência).



Quanto custa a ação de usucapião urbana?


O valor da ação de usucapião urbana é calculado segundo o preço do imóvel, o valor venal, descrito no carnê de IPTU. Demais custas processuais também são pagas, como o envio de cartas aos confrontantes e opositores ao seu direito, e também os honorários de advogado.


De toda forma, é muito mais em conta pagar por uma ação de usucapião, do que comprar um novo imóvel.


E você não paga ITBI - Imposto de transmissão de bens imóveis no momento de registrar o imóvel em seu nome.



E quando eu consigo a propriedade do imóvel?


Depois da ação correr, o juiz irá decidir o processo por meio de uma sentença. Caso ela seja procedente, o seu direito de usucapião será concedido.


A sentença será enviada ao Registro de Imóveis competente, e o cartorário irá registrar a sentença e atestar que você é o novo proprietário.


No mais, como cada caso é específico, não deixe de procurar o auxílio de um advogado imobiliário, que poderá te indicar a melhor solução para o seu problema.


E fique à vontade para entrar em contato para discutir sobre o artigo:


- E-mail debora@dcradvocacia.com.br

- WhatsApp (41) 99777-0048



Perguntas frequentes:


É possível a usucapião urbana nos casos de comodato ou locação?


Não, porque não há o anseio de ser dono. O comodato é um contrato de empréstimo. Para falar de um modo simples, o proprietário te “deixa” morar no local, mas isso não significa que você pode usucapir o imóvel. A locação é o contrato mediante o qual você se torna possuidor após pagar aluguéis.


Posso pedir a usucapião urbana contra o meu pai/mãe?


Não. Você pode pedir a usucapião de um imóvel que foi posse de seu pai ou de sua mãe, mas não pode apresentar ação de usucapião contra o seu pai ou contra a sua mãe.


Posso pedir a usucapião urbana de uma rua, praça, ou imóvel público?


Não, os bens públicos não podem ser objeto de usucapião urbana.


Posso pedir a usucapião urbana de imóvel de herança?


Sim, é possível. Isso já foi definido pela justiça, aliás.


Até a próxima!


Debora de Castro da Rocha




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