OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO E AS IMPLICAÇÕES JURÍDICAS DA COVID-19

Atualizado: Abr 11


Em meio ao grande caos instaurado em decorrência da pandemia da COVID-19, não restam dúvidas de que as consequências já estão sendo sentidas pelos vários setores da economia, o que, por via de consequência, afeta as relações jurídicas estabelecidas através dos contratos celebrados.

Em que pese a enormidade dos contratos que poderão e que já estão sendo afetados pela necessidade de atender as determinações emanadas de Decretos estaduais e municipais, nos restringiremos a discutir no presente artigo, as implicações que incidirão nos contratos de locação comercial, em especial, aqueles que afetam os estabelecimentos comerciais situados dentro dos shoppings centers, impactando diretamente na atividade dos lojistas.

Antes de adentrarmos, especificamente, na questão dos contratos de locação, vale trazer à baila trechos do Decreto do Estado do Paraná, de nº 4.317/20[3], em especial, o seu artigo 2º que assim disciplina:

“Deverá ser considerada, no âmbito da iniciativa privada, a suspensão dos serviços e atividades não essenciais e que não atendam as necessidades inadiáveis da população, ressaltando-se a não interferência nos serviços e atividades considerados essenciais.”

O referido artigo traz em seu bojo um rol de atividades e serviços considerados essenciais, os quais encontram-se espraiados pelos seus vinte e quatro incisos, e por outro lado, o artigo 3º disciplina que o descumprimento do disposto no Decreto acarretará aos infratores as penalidades contidas na Portaria Interministerial nº 05, de 17 de março de 2020. Na mesma esteira seguem o Decreto 450[4] da Prefeitura de Curitiba e o Decreto 3.728[5], da Prefeitura de São José dos Pinhais, ambos publicados no dia 20 de março de 2020.

Da simples análise do Decreto estadual, pode-se inferir de plano, que não se encontram no rol das atividades e serviços essenciais, aqueles desenvolvidos no âmbito de shoppings centers. No caso do Decreto de nº 3.728 de São José dos Pinhais, pode-se inferir que o seu artigo 7º tratou expressamente da suspensão do funcionamento de vários estabelecimentos e atividades, dentre as quais, aquelas dispostas no inciso “VI”, que trata das galerias e shoppings centers, o que implica dizer que, inúmeros locatários e locadores deverão ser atingidos diretamente por essa situação. Pois, uma vez que as lojas não possam funcionar, certo que se revelará impossível o cumprimento das obrigações pactuadas versadas no adimplemento dos alugueres, e até mesmo, a própria manutenção dos contratos de locação.

Nesses casos não se poderá desprezar o fato de que o locatário será privado da utilização do bem do qual se serve para auferir rendimentos, e da mesma forma, retirar a sua subsistência, haja vista o cerceamento do direito ao exercício da sua atividade econômica. Tal situação, por si só, ensejará a impossibilidade de que cumpra com a obrigação assumida, tampouco dentro do prazo contratualmente estabelecido.

Por obviedade que, seja improvável a existência de previsão versada na ocorrência de uma pandemia no contrato celebrado entre as partes, tampouco, nas proporções atuais, a fim de que o risco pudesse ter sido disciplinado de modo a direciona-lo à uma das partes.

Muito provavelmente haverá previsão no tocante a ocorrência de caso fortuito ou força maior, sendo que o evento mencionado no presente artigo se enquadra perfeitamente no último caso.

Contudo, para que não restem dúvidas quanto ao seu enquadramento, certo que poderá ser aplicado o disposto no artigo 567 do Código Civil, que assim preconiza

“Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”.

E nesse caso, inquestionável a deterioração da coisa alugada, sem a possibilidade de que venha a ser imputada culpa ao locatário. De qualquer sorte, caberá num primeiro momento, a adoção das cautelas devidas e a avaliação do cenário, a fim de que se conclua pelas possibilidades dispostas na lei, quais sejam, requerer a redução proporcional do aluguel, ou, na pior das hipóteses, a resolução do contrato.

A decisão certamente deverá estar amparada em duas premissas essenciais, a saber: (i) duração do evento no tempo e (ii) intensidade da restrição de uso do bem locado. Em princípio, tem-se que a limitação objeto do presente artigo deverá se estender “enquanto perdurar a Situação de Emergência causada pelo Coronavírus”, conforme depreende-se do preconizado nos Decretos mencionados, algo que, ao que tudo indica, sinaliza pela primeira possibilidade, que trata da redução proporcional do aluguel, sem que se descarte, entretanto, a possibilidade de que seja revisto tal posicionamento quando eventualmente se perceber que a criticidade da situação venha a implicar na necessidade de resolução do contrato, caso em que a obrigação remanescente não atenderá mais os interesses do locador.

Portanto, in casu, não restam dúvidas de que estamos, pelo menos nesse momento, diante da primeira possibilidade, que, indiscutivelmente, permite considerar a faculdade do locatário de requerer a redução proporcional do valor da locação, a teor do que dispõe o artigo 567 do Código Civil, aplicado supletivamente aos contratos de locação.

Pois, por obviedade que, não havendo a percepção de qualquer ganho financeiro decorrente diretamente do negócio desenvolvido no espaço locado, será deflagrada, per se, a impossibilidade de manutenção dos pagamentos dos alugueres, pelo menos, enquanto perdurar a restrição, o que não dispensa a avaliação criteriosa, e caso a caso, da situação, especialmente, diante da excepcionalidade do quadro que acomete os contratantes.

Por fim, como solução para o impasse, e visando afastar qualquer descompasso, sempre oportuno amparar-se no que preconiza o artigo 422 do Código Civil[6], no sentido de que, os contratantes deverão guardar, tanto na conclusão do contrato, quanto em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, não se permitindo, igualmente, desprezar o princípio constitucionalmente assegurado da dignidade da pessoa humana, que se revela de suma importância para o encontro da solução que tenha por escopo causar o menor número de prejuízos as partes envolvidas na relação jurídica em questão.

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

[1] Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM; Secretária Geral Adjunta da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental e seus impactos socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação. [2] Controller Jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP. Pesquisador pelo Centro Universitário Curitiba – UNICURITIBA. Curitiba – PR. e-mail: edilson.dcr.adv@gmail.com. [3] PARANÁ. Decreto Nº 4317 DE 21/03/2020. Dispõe sobre as medidas para a iniciativa privada acerca do enfrentamento da emergência de saúde pública de importância decorrente da COVID-19. Disponível em: < https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=391239 > Acesso em: 24 mar 20. [4] CURITIBA. DECRETO Nº 450. Estabelece medidas complementares para o enfrentamento da Emergência em Saúde Pública, decorrente do coronavírus (COVID-19), no Município de Curitiba. Disponível em: < https://mid.curitiba.pr.gov.br/2020/00295535.pdf > Acesso em: 24 mar 20. [5] SÃO JOSÉ DOS PINHAIS. Decreto n° 3.728, de 20 de março de 2020. Dispõe sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus – COVID19 e dá outras providências. Disponível em: < http://www.sjp.pr.gov.br/wp-content/uploads/2020/03/decreto.pdf > Acesso em: 24 mar 20. [6] BRASIL. Lei n o 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm > Acesso em: 24 mar 20.

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