O DISTRATO DA COMPRA DE IMÓVEL E A COMISSÃO DE CORRETAGEM.


Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Camila Bertapelli Pinheiro[2]

Resumo

Quando tratamos da compra e venda de um imóvel, nos deparamos com a possibilidade de adquiri-lo ou vendê-lo por intermédio de uma pessoa jurídica ou de uma pessoa física. Ante essa possibilidade, há questionamentos a respeito da comissão do corretor, inclusive, se seria devida em casos de desistência do negócio com a rescisão do contrato de intermediação imobiliária. Diante desse cenário, imprescindível se revela a análise do caso concreto, realizando o devido cotejo com o Código Civil e com a jurisprudência dos nossos tribunais, a fim de que seja possível constatar o cabimento ou não do dever de pagamento da comissão de corretagem ao profissional intermediador do negócio imobiliário.

Fundamentação

O Código Civil dispõe que o contrato de corretagem se trata de um instrumento através do qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas[3].

Ainda, de acordo com a lei 6.530/78 que disciplina a profissão do Corretor de Imóveis, pode-se depreender do seu artigo 3º as atribuições do referido profissional

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

Desta maneira, a finalidade que orienta a busca por esse profissional, se volta a necessidade de que seja por ele procedida a intermediação da negociação imobiliária, ou até mesmo, a venda ou compra de um imóvel com a orientação de determinado cliente, situação que, via de regra, deve ser amparada por um contrato.

Considerando todos os aspectos que envolvem a negociação imobiliária, se mostra bastante comum o entendimento de que o corretor de imóveis deverá ser remunerado apenas se ocorrer a efetiva venda do imóvel, e nesse sentido, que diante da não concretização do negócio que ensejaria a posterior lavratura da escritura pública de compra e venda entre o adquirente e o vendedor, o corretor de imóveis não teria o direito de receber. Essa concepção demonstra que se uma das partes desistir do negócio antes da efetivação por escritura pública, a remuneração do corretor estaria à mercê da vontade das partes.

À vista disso, quanto à remuneração, o Código Civil dispõe em seu artigo 724[4] que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e uso dos locais, para além, no artigo 725[5] se destaca que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

O conceito gera embates sobre a aplicação da lei, sendo necessário o estudo da nossa jurisprudência, além de uma análise crítica para cada caso, isso porque, o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça é de que a comissão de corretagem por intermediação imobiliária será devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio[6].

Sendo assim, havendo a desistência do negócio por vontade das partes, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o corretor não será prejudicado, devendo receber a remuneração, observando os limites decisivos do negócio, com o devido acordo das partes.

Cumpre esclarecer que o corretor apenas não será prejudicado de sua remuneração se o arrependimento de uma das partes adquirentes do negócio decorrer de motivo alheio à sua atividade, ficando restrito a esses termos[7].

No mesmo sentido, é o entendimento do Professor Claudio Luiz Bueno de Godoy:

(...) havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor. Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão[8].

Em decorrência lógica do entendimento acima, certo que havendo motivo alheio a vontade do corretor na desistência do negócio, esse fará jus a percepção da sua remuneração. Todavia, não se pode desprezar aquilo que fora estabelecido no contrato celebrado entre o corretor e o cliente, pois, se no contrato estiver disposto que para o intermediador receber sua remuneração deverá ocorrer o proveito útil da negociação, deve-se observar se houve de fato sucesso na intermediação imobiliária, caso esse que deverá ser objeto de análise, a fim de se verificar o dever ou não de pagamento da remuneração, e até mesmo e especialmente, se o arrependimento da parte está ou não relacionado à falta de diligência e prudência do profissional[9].

Nesse sentido se apresenta o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em recente decisão:

[...] PRETENSÃO DE VER RECONHECIDO O DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. DESISTÊNCIA DOS VENDEDORES. CONDIÇÕES DA COMPRA E VENDA ALTERADAS NO CURSO DAS NEGOCIAÇÕES. PROPOSTA INICIAL NÃO OBSERVADA. DISCUSSÃO SOBRE CLÁUSULAS RELEVANTES. ENCERRAMENTO DAS NEGOCIAÇÕES PELOS VENDEDORES. INSUCESSO NA INTERMEDIAÇÃO. RESULTADO ÚTIL INEXISTENTE. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. 3) PEDIDO ALTERNATIVO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO PARA A INTERMEDIAÇÃO DA VENDA. ACERTO ENVOLVENDO COMISSÃO PELA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. SERVIÇO DE CORRETAGEM. REMUNERAÇÃO DEVIDA APENAS NO CASO DE SUCESSO NA VENDA. [...] RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - 0015309-18.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Juíza Luciane do Rocio Custódio Ludovico - J. 08.07.2020)

(TJ-PR - APL: 00153091820158160001 PR 0015309-18.2015.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Juíza Luciane do Rocio Custódio Ludovico, Data de Julgamento: 08/07/2020, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/07/2020)

Na esteira da decisão supra, e principalmente quando se invoca o resultado útil no trabalho desempenhado pelo corretor, nunca é demais trazer a orientação dos nossos tribunais e, in casu, do Superior Tribunal de Justiça na decisão proferida no REsp nº 1.266.937/MG quando entendeu que “o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos”[10].

Veja-se que nessa mesma perspectiva podem ser encontradas as lições de Maria Helena Diniz ao asseverar que o "o corretor vende o resultado útil de seu trabalho, de modo que se o seu labor torna-se inútil não haverá se falar em qualquer remuneração, pois receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do resultado obtido[11].

Assim, diante do que fora invocado no presente artigo, resta clara a necessidade de analisar o caso concreto – observando o contrato e a negociação entre as partes – para averiguar se a remuneração do profissional é realmente devida, devendo para tanto ser especialmente considerado se ocorreu efetivamente o proveito útil do negócio celebrado, com a devida aproximação das partes sem vícios na prestação do serviço.

[1] Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Pós-Graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET - CWB TV. [2] Possui graduação em Direito pela Universidade Positivo (2019), advogada no escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso. E-mail: camila.dcr.adv@gmail.com. [3] Código Civil Brasileiro. Artigo 723. [4] Código Civil Brasileiro. Artigo 724. [5] Código Civil Brasileiro. Artigo 725. [6] REsp. 1.783.074/SP, pág. 9 [7] REsp. 1.783.074/SP, pág. 10 [8] Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. 8 ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, pp. 703-704 [9] Superior Tribunal de Justiça. Corretor tem direito à comissão de venda do imóvel não se concretizou por motivo estranho à sua atividade. Disponível em: <trihttp://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Corretor-tem-direito-a-comissao-se-venda-do-imovel-nao-se-concretizou-por-motivo-estranho-a-sua-atividade.aspx> Acesso em 30/08/2020. [10] REsp nº 1.266.937/MG, p. 11. [11] DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. São Paulo: Saraiva, 2013, pág. 458

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© 2020 por Debora de Castro da Rocha Advocacia